Cidadãos se sentem lesados ao adquirirem lotes em condomínio fechado
O Jornal Tribuna de Leme recebeu diversas reclamações de munícipes – adquirentes de lotes e imóveis residenciais – que não quiseram se identificar, os quais se sentem lesados com a aquisição de bem imóvel em condomínio fechado em Leme. Ao anunciar a venda do loteamento, foi anunciado, também, que o dito condomínio tinha localização privilegiada, fácil acesso e ampla área de lazer, porém, depois de fechadas as negociações, os novos proprietários se depararam com outra realidade, sendo o que de fato foi entregue aos compradores muito incondizente com a publicidade anunciada pela loteadora responsável pelo empreendimento.
Segundo as reclamações, inexistem equipamentos públicos necessários, bem como os acessos do empreendimento e pavimentação de seu entorno, prometidos durante o anúncio de venda do condomínio. Quem passa pelo local, realmente pode observar as reais condições do empreendimento e notar que fogem bastante daquelas anunciadas, sendo uma única rua qual faculta o acesso a todo o loteamento e, existe no seu entorno até ruas sem pavimentação asfáltica, contribuindo para o acúmulo de poeira.
O Jornal Tribuna de Leme procurou a Prefeitura do Município de Leme para saber como se deu todo o processo de aprovação do loteamento alvo de críticas e, se de fato as informações recebidas condiziam com a realidade encontrada.
Em resposta, a Prefeitura, por intermédio de sua Secretaria de Obras e Planejamento Urbano, informou que a área qual vem sendo objeto reclamações pelos munícipes, se trata do loteamento denominado “Jardim Villagio São Pedro”, qual foi executado pela loteadora Empreendimento Imobiliário JK Leme SPE Ltda.
O referido empreendimento resultou em uma série de adversidades com o Município de Leme, pela forma como se desdobrou todo procedimento de sua aprovação. Trata-se de projeto inicialmente aprovado como loteamento aberto, e não como condomínio, tido a princípio como de interesse social devido à predominância de seus lotes em dimensões mínimas de 7,00 x 25,00 metros, situação faz com que o Poder Público exija a entrega de equipamento social pela empresa loteadora. Com o novo decreto editado pelo Chefe do Executivo da época - Decreto nº 6.660/2015 -, houve a transformação do parcelamento de solo em questão em um ‘loteamento fechado’, pois ocorreu a alteração de seu zoneamento para Z.E.I.S. - Zona Especial de Interesse Social - situação ratificada por aprovação de novo e posterior Decreto nº 6.734/2016 (da mesma Gestão qual aprovou o primeiro), permanecendo-se os lotes em dimensões consideradas de interesse social e, ainda assim, aprovados na forma de acesso controlado, mais conhecido como loteamento fechado.
A situação, a bem social, obrigou o Poder Público exigir a construção de um centro recreativo e a adequação de suas vias de acesso com o sistema viário local, conforme descrito no procedimento administrativo interno instaurado pelo Município de Leme para averiguação de todo o caso, o que consta a necessidade do prolongamento da Av. Stevam José Ciccone e Av. Eugênio Guerra, bem como toda a infraestrutura das vias que circundam a área loteada, e o prolongamento da av. Projetada ‘1’, com a abertura e traçado das ruas, guias e sarjetas, galerias de águas pluviais, redes de água e afastamento de esgoto, pavimentação asfáltica, rede de energia elétrica e iluminação, passeio público, arborização e sinalização de trânsito vertical e horizontal. A conclusão tem motivação e respaldo no desenvolvimento ordenado Municipal, compreendendo importante via de acesso ao Jardim Universitário, no fluxo de veículos, como também facilitaria o acesso à área, assim como anunciado pela própria empresa qual executou o empreendimento. E, finalmente e não menos importante, atendendo o que dispõe a legislação de parcelamento de solo, pela área ser inserta em Z.E.I.S., haveria também a necessidade de entregar um equipamento público urbano, qual foi facultado à empresa o tipo trator de carneiro CP54B ou similar em estado de conservação como novo, a título de contrapartida. Mas mesmo dando ciência o Município de Leme, para a empresa Empreendimento Imobiliário JK Leme SPE Ltda., a cerca da necessidade de atender aos requisitos legais, não houve, de sua parte, o cumprimento espontâneo das condições exigidas, de modo que, pelo bem do interesse público, e para que se pudesse emitir a competente certidão de conclusão de obras pertinentes a referido loteamento, esses critérios legais teriam de ser atendidos.
Toda a situação narrada faz parte do processo de aprovação do loteamento, e decorre de Lei Municipal que prevê expressamente essas obrigações. Entretanto, por ocasião de uma decisão judicial, perpetrada nos autos do mandado de segurança nº 1006018-12.2018.8.26.0318 movido pela empresa, foi deferida a medida liminar, para que o Município de Leme, mesmo contra o seu entendimento, expedisse o ‘termo de conclusão de obra’ relativo ao empreendimento. Situação na qual permitiu a comercialização dos imóveis constantes naquela região. Fato este, que não deixou alternativa a Municipalidade, senão em ingressar com ação obrigacional junto ao Poder Judiciário (Processo nº 1001527-54.2021.8.26.0318), para preservação do interesse público e desenvolvimento urbano ordenado, com relação à entrega das contrapartidas necessárias e não cumpridas, como: equipamento público, prolongamento da via de acesso e construção do centro recreativo.
Esclareceu, finalmente, a Prefeitura Municipal que os dois processos judiciais encontram-se pendentes de julgamento definitivo de mérito, pelo não esgotamento da via recursal. Após as informações prestadas pelo Poder Público local e, das colhidas no processo judicial, se mostra um tanto quanto inusitado o fato de um “loteamento fechado” se encontrar inserido em uma zona especial de interesse social dentro deste Município de Leme, pois referidos espaços, comumente são destinados à instalação de loteamentos populares com equipamentos urbanos e comunitários adequados aos interesses e necessidades da população e às características locais que, na prática, quase sempre são pessoas mais desafortunadas e necessitadas, daí o motivo de atingir sua função social.
Por outro lado, a construção de um loteamento fechado em áreas cujos lotes detêm uma dimensão reduzida não se mostra muito lógica para atendimento dos fins sociais, visto que, se o empreendimento for entregue em termos e totalmente de acordo com as exigências do Poder Público, somente agregaria valor aos lotes e imóveis ali inseridos, quais na verdade seriam destinados a pessoas com um poder aquisitivo não tão expressivo.
De qualquer modo, toda essa situação serve de alerta à população em geral, para que eventuais desdobramentos oriundos desse entrave entre Poder Público e a empresa, não acarretem ainda mais prejuízo a terceiros adquirentes de boa-fé, com possíveis alegações futuras em se sentirem lesados por desconhecimento da real situação jurídico/administrativa desse parcelamento de solo.
